Nekretnine Novi Sad
Povratak na sajt nekretnine-novisad.rs

Šta je doneo Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti?

U prethodna četiri meseca, od kada je Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti stupio na snagu i uzdrmao tržište nekretnina Srbije, "Halo oglasi nekretnine" istraživale su da li agencije primenjuju važeće propise, šta kažu u resornom ministarstvu i u tržišnoj inspekciji, kao i šta će sve doneti novi podzakonski akti.

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji je stupio na snagu 8. novembra 2013. godine, uzdrmao je tržište nekretnina Srbije, naročito u Beogradu. Agencije za nekretnine, po prvi put, suočile su se sa pravilima poslovanja koja, ukoliko nisu poštovana, najstrože su, novčano, kažnjiva.

Naime, od stupanja na snagu Zakona, dakle već puna četiri meseca, sve agencije za nekretnine u Srbiji u obavezi su da sa nalogodavcem sklope Ugovor o posredovanju i to u pismenoj formi, jer bez njega ne smeju oglasiti nijednu nekretninu. Takođe, svaka agencija u obavezi je i da javno istakne opšte uslove poslovanja.

Zakon je propisao još nekoliko veoma važnih odredbi, s tim što je rok za njihovo stupanje na snagu od 12 do 18 meseci, od dana stupanja Zakona na snagu.

- Zakonom se utvrđuju uslovi za obavljanje delatnosti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti za privredna društva ili preduzetnike, kao i uslovi koje moraju da ispunjavaju fizička lica za obavljanje poslova posredovanja. Radi se o obavezi upisa u Registar posrednika i polaganju stručnog ispita - naveo je za "Halo oglasi nekretnine" viši savetnik u Ministarstvu spoljne i unutrašnje trgovine i telekomunikacija, Željko Stojanović.

To znači da će nadležno ministarstvo voditi javni registar posrednika tako da će svaki kupac, prodavac, kao i zakupac i zakupodavac u svakom momentu moći da pronađu informacije o agenciji i licima koja rade za agenciju i imaju položen stručni ispit, kao i da li ona imaju dozvolu da se bave ovim poslom. Rok za donošenje propisa koji ustanovljava Registar posrednika je 8. maj ove godine, a rok za upis posrednika u Registar je osamnaest meseci od kada je Zakon stupio na snagu. Željko Stojanović kaže da je veliki posao pred resornim ministarstvom, jer je broj privrednih subjekata na koje se odnosi ova obaveza veći od hiljadu.

Takođe, za legalno poslovanje svaki posrednik će morati da zaključi ugovor o osiguranju, kao i da raspolaže odgovarajućim poslovnim prostorom.

Sagovornik "Halo oglasa2 ističe i da će svaki budući licencirani agent u agenciji morati da ima najmanje četvrti stepen stručne spreme, a Zakonom je propisano da odredbe koje se odnose na stručni ispit (čl. 11. Zakona) stupaju na snagu 8. novembra 2014. godine. Uslovi i način polaganja ispita biće određeni podzakonskim aktima koje će ministarstvo doneti do 8. maja ove godine.

Tržišna inspekcija na terenu, kazne i do 500.000 RSD

Ministarstvo unutrašnje i spoljašnje trgovine i telekomuniacija, ekskluzivno za "Halo oglasi nekretnine", potvrdilo je i da tržišna inspekcija redovno obavlja poslove kontrole.

- Tržišna inspekcija je organizacioni deo ministarstva i ona deluje na teritoriji cele Republike. Aktivnosti inspekcije podrazumevaju i edukaciju privrednih subjekata i to je uobičajeni način postupanja u prvoj fazi implementacije novog Zakona. Sankcionisanje je predviđeno tek u drugoj fazi primene Zakona, a to je po donošenju podzakonskih akata. U ovom trenutku za nas je važno da se ne oglašavaju nepokretnosti za koje posrednici nemaju potpisane ugovore i na tome insistiramo već sada", izjavio je za Halo oglasi nekretnine Željko Stojanović i dodao, "najstrože ćemo postupati prema licima koja se neovlašćeno bave posredovanjem (nemaju registrovanu delatnost posredovanja) i to je naš prioritet".

Ukoliko agencija oglasi nekretninu za koju nema potpisan Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem, platiće kaznu u visini od 100.000 do 500.000 dinara, ako je u pitanju pravno lice, kao i od 50.000 do 500.000 dinara za preduzetnike. U Ministarstvu navode da je uz ovu kaznu propisana još jedna i to za odgovorno lice u preduzeću u iznosu od 10.000 do 100.000 dinara. Tržina inspekcija ima pravo i da, agenciju, koja krši propisana pravila, zatvori na period od jedne do dve godine.

Nalogodavci i posrednici (ne)rado potpisuju Ugovore o posredovanju

Čini se da je upravo momenat potpisivanja Ugovora o posredovanju između nalogodavca i agencije trenutno najveći problem kako posrednicima, tako i građanima. Naime, u Zakonu se ne navodi precizno ko mora biti nalogodavac, pa to ne mora biti samo vlasnik nekretnine, tj. prodavac, već on može biti i kupac, zakupac, zakupodavac, kao i njihovi zastupnici.

Problem je nastao u onim gradovima, pre svega u Beogradu, Novom Sadu i Pančevu, gde su i kupci i prodavci "naviknuti" da agencijsku proviziju plaća kupac i da prodavac nema nikakvu obavezu prema agenciji. Iako novi Zakon ne propisuje ko je dužan da plaća agencijsku proviziju, agencije u navedenim gradovima su od stupanja na snagu novog Zakona uvele novinu da agencijsku proviziju plaćaju i kupac i prodavac. Upravo iz tog razloga prodavci, naviknuti na pređašnje stanje, često se bune i ne žele da potpisuju ovaj dokument, strahujući da će u tom slučaju morati da plate i proviziju. Ipak, ima i onih vlasnika koji žele da koriste usluge agencije, pa, u dosta slučajeva, posredničke ugovore sklapaju i sa više agencija, kako bi što pre našli kupca i prodali svoju nekretninu.

Agencije u Srbiji godinama posluju po sličnim propisima

Zanimljivo je da je za razliku od Beograda, ali i Novog Sada, većina gradova u našoj zemlji odlično prihvatila novi Zakon. Agencije nisu bile iznenađene pravilima novog Zakona, jer je i do sada većina njih poslovala tako, tj. sklapale su Ugovore o posredovanju. Ugovori su sklapani sa prodavcima jer, kako za" Halo oglasi nekretnine" navode u agencijama, oni su ti koji prodaju nekretninu i trebaju uslugu agencije. Zbog toga, agencije u Nišu, Subotici, Jagodini, Aranđelovcu, Kragujevcu, Čačku, Kraljevu, Leskovcu, Inđiji, Požarevcu i mnogim drugim gradovima i nakon stupanja na snagu novog Zakona nastavljaju da posluju na isti način, usvajajući dodatne, ne tako drastične, novine.

Ko i koliko sada plaća proviziju?

Odgovori na oba pitanja nisu univerzalni, jer ih ni sam Zakon nije precizno definisao. Naime, Ugovor o posredovanju sklapa se između agencije i nalogodavca, a kako smo već naveli, on može biti kako kupac, tako i prodavac, zakupac ili zakupodavac, pa od grada do grada zavisiti i ko će proviziju platiti. Ovo je u Srbiji bilo na snazi i pre stupanja Zakona, pa se dešavalo da prodavac proda stan u Čačku, plati proviziju, dođe u Beograd kupi stan i opet plati proviziju. Ovo je moguće jer su pravila plaćanja provizije u ova dva grada različita.

Zanimljiv je podatak da u Zrenjaninu i Valjevu kupci i prodavci već godinama dele troškove agencijske provizije prilikom kupoprodaje nekretnine, pa tako obe strane plaćaju po 1,5% provizije, potvrdili su za "Halo oglasi nekretnine" u agencijama za nekretnine.

Ono je što je veoma važno istaći kod provizije je i to da, prema novom Zakonu, bez obzira kolika je provizija, svaka agencija mora na vidnom mestu istaći koliko i ko je plaća.

Izvor: E-Kapija